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行政書士かわせ事務所立ち退き料は必ずもらえる？
アパートや貸家では、建物の老朽化による建て替えや、大家さんの高齢化に伴う賃貸経営の終了などを理由に、立ち退きを求められることがあります。
そのような場合、引っ越し費用などを負担してもらえるのでしょうか。そこで気になるのが、大家から支払われる「立ち退き料」です。
立ち退き料とは、貸主都合で退去してもらう際に、貸主から借主へ支払われる金銭のことですが、実は、法律には立ち退き料を必ず支払わなければならないという定めはありません。
しかし、借地借家法では、貸主が借主に立ち退きを求める際の条件が定められており、立ち退き料も重要な役割を果たしています。
そのため、貸主から立ち退きを求められた場合には、立ち退き料の支払いを受けられることがあるのです。
立ち退きには正当事由が必要
アパートや貸家などの普通借家契約では、貸主が契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れたりするためには、正当事由が必要です。
正当事由とは、貸主が借主に建物を明け渡してもらうための、法律上認められる正当な理由のことです。
借地借家法では、正当事由の判断に当たり、主に次の事情を考慮すると定めています。
貸主と借主が建物を使用する必要性
建物の賃貸借に関するこれまでの経緯
建物の利用状況
建物の老朽化などの現況
貸主から申し出た立ち退き料
これらの事情を総合的に考慮して、正当事由があるかどうかを判断します。
例えば、大家が「建物を売却したいから退去してほしい」と希望しているだけでは、直ちに正当事由が認められるわけではありません。
また、建物が古くなったという理由だけで、必ず立ち退きを求められるわけでもありません。
立ち退き料が正当事由を補う
貸主に立ち退きを求める事情があっても、それだけでは正当事由として十分でないことがあります。このような場合、立ち退き料を支払うことで、正当事由の不足を補えることがあります。
つまり、立ち退き料は、法律で一律に支払いが義務付けられたお金ではなく、貸主による立ち退き請求の正当性を判断する要素の1つなのです。
ただし、どれだけ高額な立ち退き料を提示しても、それだけで必ず正当事由が認められるわけではありません。
立ち退き料はいくらもらえる？
立ち退き料について、法律では具体的な金額や計算方法を定めていません。「家賃の6か月分」「家賃の12か月分」といった金額を聞きますが、法律の基準ではありません。
立ち退き料の金額は、貸主と借主の事情や、立ち退きによって生じる負担などを考慮して決まります。例えば、立ち退きによって必要になる費用には、次のようなものがあります。
引っ越し業者に支払う費用
新居の敷金や礼金
不動産会社への仲介手数料
転居先の家賃が高くなることによる負担
ただし、これらの費用をすべて合計した金額が、そのまま立ち退き料になるわけではありません。立ち退き料は、正当事由の程度なども踏まえて判断されるため、同じ家賃の物件でも金額が異なります。
店舗の立ち退き料はどうなる？
店舗や事務所の立ち退きでは、住宅とは異なる事情も考慮されます。例えば、移転先での営業再開費用や、休業損失、移転によって失われる営業上の利益などです。
特に、長年同じ場所で営業している店舗では、移転による影響が大きいでしょう。ただし、店舗だから必ず高額の立ち退き料を受け取れるわけではなく、個別の事情によって判断されます。
立ち退き料をもらえないのはどんな場合？
貸主から退去を求められた場合でも、必ず立ち退き料を受け取れるわけではありません。特に注意したいのは、普通借家契約と定期借家契約の違いです。
定期借家契約が期間満了で終了する場合
定期借家契約とは、契約期間が満了すると、更新されずに終了する契約で、定期建物賃貸借契約のことです。
有効な定期借家契約が期間満了によって終了する場合、貸主に正当事由は必要ありません。そのため、契約が終了して退去する際に、貸主が立ち退き料を支払う法律上の義務はありません。
ただし、定期借家契約を締結する際には、法律で定められた手続きが必要です。単に契約書に「更新しない」と書かれているだけで、有効な定期借家契約になるわけではありません。
契約書の作成はこういった点も注意が必要です。自身で調べて作成する場合は特に注意が必要です。
借主の契約違反によって解除される場合
家賃の滞納など、借主の契約違反を理由として賃貸借契約が適法に解除された場合も、貸主に立ち退き料を支払う義務はありません。
ただし、家賃を1回滞納しただけで、必ず契約を解除できるわけではありません。契約違反の内容や程度などから、貸主と借主の信頼関係が破壊されたといえるかどうかが重要になります。
立ち退きを求められたら応じなければならない？
普通借家契約では、貸主から立ち退きを求められたというだけで、借主が直ちに退去する必要はありませんし、契約期間が満了するからといって、当然に退去しなければならないわけでもありません。
貸主が契約の更新を拒絶するには、期間満了の1年前から6か月前までの間に通知する必要があります。さらに、通知を行っただけでは足りず、更新拒絶には正当事由が必要です。
したがって、貸主から立ち退きを求められた場合には、まずその理由や契約内容を確認することが重要です。
立ち退き料の支払いは交渉で決められる
立ち退き料については、貸主と借主が話し合い、合意によって金額や支払条件を決めることもできます。例えば、貸主が引っ越し費用などを負担することで、借主が退去に応じるケースです。
この場合、正当事由の有無を裁判所で判断してもらうことなく、双方の合意によって契約を終了させることができます。
今回の記事はここまでです。
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