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夫婦間の合意だけでは到底安心できない
離婚後、夫名義の住宅ローン中の家に妻や子どもが住み続けることは可能です。ただし、夫婦の合意だけの状態で住み続けることには無理があります。
住宅ローンと所有権の問題を離婚前にクリアにしなければ安心して住むことはできないからです。
離婚後、一定期間だけ住むことができればいいのではなく、住み続けて自分のものにしなければ意味がないのです。
これを実現するためには夫婦間の「俺が出ていくから子供と一緒に住めばいい」といったような約束だけでは実現不可能でしょう。
財産分与の基本と夫妻の役割
婚姻中に夫婦が協力して得た財産は、一方の名義でも財産分与の対象になり得ます。住宅ローン中の家を財産分与する際は、家を誰が所有するか、債権者に誰が返済するか、離婚後に誰が住むかを最初に分けて考えます。
以下は夫が所有者で、離婚後も妻子が居住を希望する例ですが、逆の場合も基本的な整理は同じです。
財産分与は原則として２分の１ずつです。ところが、当記事のように住宅ローン中の自宅がある場合は原則のとおりにすすめるのは厳しくなります。
ローンがまだたくさん残っているというような場合、貯金は思うようにできていないことが考えられ、現預金は少ないからです。
妻が家に住み続ける選択肢
大きく分ければ、夫所有のまま妻が無償使用または賃借して住む方法、家を売却して清算する方法、妻へ所有権を移す方法があります。
しかし、売ればローンを完済してお金が残るアンダーローンと、売ってもローンが残るオーバーローンとでは、選択肢が異なります。
住み続けることを優先するのか、住み続けることはもちろん、家の所有者になるのかでも合意内容が変わります。
債務引受・履行引受・ローン借換え
併存的債務引受という方法は、妻が夫とともに返済義務を負う方法です。免責的債務引受は夫に代わって妻が返済義務を負う方法です。いずれも金融機関との契約・承諾が問題になります。
履行引受けは夫が銀行への債務者であることを変えず、夫婦間で妻が返済を負担すると約束する方法です。債務者は変更しないのですが、単に約束しただけで安心できますか？というお話です。
妻によるローン借換えは妻の収入・信用審査が必要で、現実には容易ではありません。完済時に所有権を移す合意もあり得ますが、完済までの居住・滞納・名義変更の条件を詰める必要があります。
確認すべき項目
銀行の無断売却・無断名義変更に関する契約条件、連帯保証人、ローン延滞時の競売、オーバーローンの積極財産価値、借換えの審査、居住権の終了時期、修繕費・固定資産税、完済後の移転登記、当事者間合意などを確認すべきです。
まずは、登記簿謄本、ローン契約書、ローンの償還予定表を確認します。ローン返済額以外の契約内容は全く知らない人もおられます。
ほとんどの場合、自宅不動産には抵当権が付いているでしょう。ローンを完済するまでは、自分の家であっても債権者（銀行など）のものだと言えなくもないのです。
夫が住宅ローンを払い、妻が住み続ける場合
夫を債務者・所有者のまま残し、妻子が住む方法があります。しかし、住宅ローンには債務者本人の居住などを前提とする契約条件があるため、事前に金融機関へ確認することが重要です。
一番重要なことは住み続けることができるかどうかです。例えば、夫がローンの返済をしなければ差押えとなり、競売にかけられるため、結局のところ妻子は退居しなければならなくなります。
妻へ名義変更すれば解決する？
所有権を妻へ移転する話と、住宅ローンの債務者を妻へ変える話は別です。金融機関の承諾なく債務を引き継げるわけではなく、妻が新たに借り入れて完済する借換えも審査の高いハードルがあります。
住宅ローンの残高が住宅の価値を上回る場合は、売却による清算も簡単ではありません。また、勝手に所有権移転登記をすることは絶対にしないことです。恐ろしい結果が待っています。
離婚協議書に残したい内容
住み続ける期間、住宅ローン・固定資産税・修繕費の負担、完済後の所有権移転といった事項を検討します。財産分与の取り決めが金融機関を直接拘束するわけではないことにも注意が必要です。
離婚協議書では、所有権・債務・居住を区別して考え、金融機関との関係と夫婦間の約束も分けて具体化して記載します。当事務所では諸事情をヒアリングした上で記載内容を整えます。
民法
（財産分与） 第七百六十八条
協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
２ 前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から五年を経過したときは、この限りでない。
３ 前項の場合には、家庭裁判所は、離婚後の当事者間の財産上の衡平を図るため、当事者双方がその婚姻中に取得し、又は維持した財産の額及びその取得又は維持についての各当事者の寄与の程度、婚姻の期間、婚姻中の生活水準、婚姻中の協力及び扶助の状況、各当事者の年齢、心身の状況、職業及び収入その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める。この場合において、婚姻中の財産の取得又は維持についての各当事者の寄与の程度は、その程度が異なることが明らかでないときは、相等しいものとする。引用元: e-Gov 法令検索
今回の記事はここまでです。
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