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宅地への農地転用

2026-09-21

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農地転用は農地以外の目的にする

田や畑として利用している農地を、農地以外の利用目的とするためには農地転用の許可が必要です。農地転用の手続きは様々な要件を満たさなければならないことや、申請のための書類に加えて図面も添付しなければならず、簡単な手続きではありません。

要件を満たすために最も重要なことは、転用目的が認められるかということです。農地転用の転用目的は、太陽光発電、駐車場、資材置き場などが多いですが、今回は住宅建築のために宅地へ農地転用をするケースについてご紹介します。

宅地への農地転用では、住宅の規模や配置、駐車スペース、進入路、排水施設、造成計画などに照らして、申請する農地の面積が転用目的に対して適正であるかが審査されます。

そのため、住宅建築に必要な範囲を大きく超える農地まで転用しようとする場合には、転用面積の必要性について説明を求められたり、必要な部分のみを転用することを検討する必要があります。

農地転用の申請の区分

農地転用には種類があります。住宅建築が転用目的の場合、土地所有者本人が所有者となって住宅を建築する場合は農地転用４条です。例えば、畑をやめてそこに平屋の住宅を建築して離れとして利用するようなケースです。

一方、農地を転用するために売買による所有権移転や、賃貸借・使用貸借などの権利設定・移転を伴う場合は農地法第5条の手続になります。例えば、敷地内に結婚した息子さんが住む住宅を建築し、土地文筆をして息子さんが所有者になるようなケースです。

また、申請地が市街化区域内にあるかどうかによって、許可申請か届出かが異なります。市街化区域内の農地は農地法第4条または第5条の届出、市街化区域外の農地は原則として第4条または第5条の許可申請となります。

宅地が転用目的の必要書類

長浜市の農地転用５条許可申請の必要書類です。

  1. 農地転用許可申請書
  2. 転用事由の詳細説明書
  3. 全部事項証明書（６か月以内のもの）
  4. 位置図（2,500分の１）
  5. 土地利用計画図（申請地の利用計画）
  6. 公図の写し
  7. 被害防除に関する説明書
  8. 工事見積書
  9. 資金証明書
  10. 平面図・立面図・構造図・縦横断図
  11. 委任状
    ※申請書の提出者が申請者本人と異なる場合。譲受人（借人）および譲渡人（貸人）全員の申請意思を確認できる書類が必要です

これらの他にも土地改良区意見書など、状況によってはさらに必要となる書類もあります。

開発許可について

市街化区域の場合、1,000平方メートル以上（道路を区域内に配置するものについては500平方メートル以上）の地積の場合は開発許可が必要です。

この場合は建築会社に相談しましょう。市街化調整区域の場合はすべての規模で開発許可が必要、非線引き地域の場合は市街化区域と同様、都市計画区域外の場合は１万平方メートル以上です。

また、住宅建築を目的とする場合は、農地法だけではなく都市計画法上の基準も満たす必要があります。長浜市の市街化調整区域では、原則として敷地面積は500㎡以下とされています。

開発許可は農業委員会事務局ではなく都市計画課にご相談ください。

「宅地造成のみ」が目的の転用

農地を造成して更地のまま販売するなど、宅地造成のみを目的とする農地転用は原則として認められません。ただし、法令上の一定の例外があり、その一つに「特定建築条件付売買予定地」として住宅用地を造成する方法があります。特定建築条件付売買予定地として転用する場合は、主に次の要件を満たす必要があります。

  1. 農地転用事業者と土地購入者が売買契約を締結し、農地転用事業者または指定の建設業者と土地購入者とが、建設する住宅についておおむね３か月以内に建築請負契約締結をすることを約すること
  2. 上記①の一定期間内に建築請負契約を締結しなかった場合には、当該土地を対象とした売買契約が解除されることが当事者間の契約書に明記されていること
  3. 農地転用事業者は、農地転用許可を受けた土地のすべてを販売できないと判断した場合には、販売できなかった残余の土地について、自ら住宅を建設すること

申請書に上記のことを記載し、代表的な建物の面積や位置を表示する図面、農地転用事業者と土地購入者との間の売買契約書案を添付します。

申請する農地が地域計画の区域内にあり、住宅建築など農業以外の用途へ転用する場合は、原則として農振除外や農地転用許可の手続に先立って地域計画を変更する必要があります。

 

ただし、一時転用など事前の地域計画変更を要しない場合もあるため、対象農地が地域計画区域内にあるときは、事前に長浜市農政課へ確認します。

 

農地法
（農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限） 第五条
農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
（以下省略）

引用元: e-Gov 法令検索

今回の記事はここまでです。

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当事務所の農地転用の業務（代表例）
  1. 農地転用５条許可申請（届出）
  2. 農地転用４条許可申請（届出）
  3. 農地法３条許可申請
  4. 農地中間管理機構の農地売買
  5. 農地の相続手続き

 

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