宅地への農地転用–滋賀県の行政書士ブログ

農地転用は農地以外の目的にすること

田や畑として利用している農地を、農地以外の利用目的とするためには農業委員会の許可が必要です。農地転用の手続きは様々な要件を満たさなければならないことや、申請のための書類に加えて図面も添付しなければならず、簡単な手続きではありません。

要件を満たすために最も重要なことは、転用目的が認められるかということです。農地転用の転用目的は、太陽光発電、駐車場、資材置き場などが多いですが、今回は住宅建築のために宅地へ農地転用をするケースについてご紹介します。

宅地への農地転用の場合、まず確認しなければならないことは、敷地の面積（地積）です。計画に対して広すぎる地積の場合、部分転用の可能性があるので要注意です。

後で記述する農地転用５条許可申請の必要書類のなかに土地利用計画図という図面があります。これには申請の転用目的がわかるように利用計画を記載します。

例えば、申請地が300㎡で、自宅面積が100㎡だとすると、申請地の半分である150㎡で足りるので部分転用にしなさいといわれる可能性があるということです。

農地転用の申請の区分

農地転用には種類があります。住宅建築が転用目的の場合、土地所有者本人が所有者となって住宅を建築する場合は農地転用４条です。

例えば、畑をやめてそこに平屋の住宅を建築して離れとして利用するようなケースです。一方、他人へ売買などにより所有者が移転する場合は農地転用５条です。

例えば、敷地内に結婚した息子さんが住む住宅を建築し、土地文筆をして息子さんが所有者になるようなケースです。

また、都市計画区域による区分もあります。市街化区域の場合は許可申請ではなく届出です。市街化区域ではない場合は許可申請になります。

よって、農地転用４条許可申請、農地転用４条届出、農地転用５条許可申請、農地転用５条届出の４種類ある手続きのいずれかになります。

宅地が転用目的の農地転用必要書類（５条許可申請・長浜市の場合）

1. 農地転用許可申請書
2. 転用事由の詳細説明書
3. 全部事項証明書（６か月以内のもの）
4. 位置図（2,500分の１）
5. 土地利用計画図（申請地の利用計画）
6. 公図の写し
7. 被害防除に関する説明書
8. 工事見積書
9. 資金証明書
10. 平面図・立面図・構造図・縦横断図

２．転用事由の詳細説明書は、転用しなければならない事由を記載します。そもそも転用はできませんが原則なのです。住宅を建築するに至った理由をしっかり記載します。

５．土地利用計画図は隣接農地への影響の可能性と利用計画を記載します。100分の１～150分の１の縮尺で、建物の位置も正確に記載し、利用計画が明確にわかるように作成しなければなりません。

６．公図の写しには申請地はもちろん、隣接地には所有者、地目、地積をすべて記入します里道や水路は色分けをしておく必要があります。

７．周辺農地における営農への被害防除に関する説明書は、申請地に隣接する農地の所有者や自治会長に農地転用の説明をし、意見の有無を記入します。

10．平面図・立面図は建築会社に図面をもらって添付します。つまり、いずれ住宅を建築するからという理由では認められないということです。

また、構造図は擁壁や排水路を施工する場合、縦横断図は縦方向と横方向の断面図を作成します。高低差や傾斜がわかるようなものが必要です。これらの他にも土地改良区意見書など、状況によってはさらに必要となる書類もあります。

開発許可について

市街化区域の場合、1,000平方メートル以上（道路を区域内に配置するものについては500平方メートル以上）の地積の場合は開発許可が必要です。

この場合は建築会社に相談しましょう。市街化調整区域の場合はすべての規模で開発許可が必要、非線引き地域の場合は市街化区域と同様、都市計画区域外の場合は１万平方メートル以上です。

開発許可は農業委員会事務局ではなく都市計画課にご相談ください。なお、長浜市は住宅建築目的の場合、500㎡未満ではなければ農地転用はできないとされています。  

「宅地造成のみ」が目的の転用

宅地造成のみの転用は認められませんが、以下のすべての要件を満たせば許可申請は可能です。

1. 農地転用事業者と土地購入者が売買契約を締結し、農地転用事業者または指定の建設業者と土地購入者とが、建設する住宅についておおむね３か月以内に建築請負契約締結をすることを約すること
2. 上記①の一定期間内に建築請負契約を締結しなかった場合には、当該土地を対象とした売買契約が解除されることが当事者間の契約書に明記されていること
3. 農地転用事業者は、すべてを販売することができないと判断した場合、自ら残余の土地に住宅を建設すること

申請書に上記のことを記載し、代表的な建物の面積や位置を表示する図面、農地転用事業者と土地購入者との間の売買契約書案を添付します。

農地法
（農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限）
第五条　農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一　国又は都道府県等が、前条第一項第二号の農林水産省令で定める施設の用に供するため、これらの権利を取得する場合
二　農地又は採草放牧地を農地中間管理事業の推進に関する法律第十八条第七項の規定による公告があつた農用地利用集積等促進計画に定める利用目的に供するため当該農用地利用集積等促進計画の定めるところによつて同条第一項の権利が設定され、又は移転される場合
三　農地又は採草放牧地を特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律第九条第一項の規定による公告があつた所有権移転等促進計画に定める利用目的に供するため当該所有権移転等促進計画の定めるところによつて同法第二条第三項第三号の権利が設定され、又は移転される場合
四　農地又は採草放牧地を農山漁村の活性化のための定住等及び地域間交流の促進に関する法律第九条第一項の規定による公告があつた所有権移転等促進計画に定める利用目的に供するため当該所有権移転等促進計画の定めるところによつて同法第五条第十項の権利が設定され、又は移転される場合
五　土地収用法その他の法律によつて農地若しくは採草放牧地又はこれらに関する権利が収用され、又は使用される場合
六　前条第一項第七号に規定する市街化区域内にある農地又は採草放牧地につき、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地及び採草放牧地以外のものにするためこれらの権利を取得する場合
七　その他農林水産省令で定める場合
２　前項の許可は、次の各号のいずれかに該当する場合には、することができない。ただし、第一号及び第二号に掲げる場合において、土地収用法第二十六条第一項の規定による告示に係る事業の用に供するため第三条第一項本文に掲げる権利を取得しようとするとき、第一号イに掲げる農地又は採草放牧地につき農用地利用計画において指定された用途に供するためこれらの権利を取得しようとするときその他政令で定める相当の事由があるときは、この限りでない。
一　次に掲げる農地又は採草放牧地につき第三条第一項本文に掲げる権利を取得しようとする場合
イ　農用地区域内にある農地又は採草放牧地
ロ　イに掲げる農地又は採草放牧地以外の農地又は採草放牧地で、集団的に存在する農地又は採草放牧地その他の良好な営農条件を備えている農地又は採草放牧地として政令で定めるもの（市街化調整区域内にある政令で定める農地又は採草放牧地以外の農地又は採草放牧地にあつては、次に掲げる農地又は採草放牧地を除く。）
（１）　市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地又は採草放牧地で政令で定めるもの
（２）　（１）の区域に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地又は採草放牧地で政令で定めるもの
二　前号イ及びロに掲げる農地（同号ロ（１）に掲げる農地を含む。）以外の農地を農地以外のものにするため第三条第一項本文に掲げる権利を取得しようとする場合又は同号イ及びロに掲げる採草放牧地（同号ロ（１）に掲げる採草放牧地を含む。）以外の採草放牧地を採草放牧地以外のものにするためこれらの権利を取得しようとする場合において、申請に係る農地又は採草放牧地に代えて周辺の他の土地を供することにより当該申請に係る事業の目的を達成することができると認められるとき。
三　第三条第一項本文に掲げる権利を取得しようとする者に申請に係る農地を農地以外のものにする行為又は申請に係る採草放牧地を採草放牧地以外のものにする行為を行うために必要な資力及び信用があると認められないこと、申請に係る農地を農地以外のものにする行為又は申請に係る採草放牧地を採草放牧地以外のものにする行為の妨げとなる権利を有する者の同意を得ていないことその他農林水産省令で定める事由により、申請に係る農地又は採草放牧地の全てを住宅の用、事業の用に供する施設の用その他の当該申請に係る用途に供することが確実と認められない場合
四　申請に係る農地を農地以外のものにすること又は申請に係る採草放牧地を採草放牧地以外のものにすることにより、土砂の流出又は崩壊その他の災害を発生させるおそれがあると認められる場合、農業用用排水施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがあると認められる場合その他の周辺の農地又は採草放牧地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがあると認められる場合
五　申請に係る農地を農地以外のものにすること又は申請に係る採草放牧地を採草放牧地以外のものにすることにより、地域における効率的かつ安定的な農業経営を営む者に対する農地又は採草放牧地の利用の集積に支障を及ぼすおそれがあると認められる場合その他の地域における農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる場合として政令で定める場合
六　仮設工作物の設置その他の一時的な利用に供するため所有権を取得しようとする場合
七　仮設工作物の設置その他の一時的な利用に供するため、農地につき所有権以外の第三条第一項本文に掲げる権利を取得しようとする場合においてその利用に供された後にその土地が耕作の目的に供されることが確実と認められないとき、又は採草放牧地につきこれらの権利を取得しようとする場合においてその利用に供された後にその土地が耕作の目的若しくは主として耕作若しくは養畜の事業のための採草若しくは家畜の放牧の目的に供されることが確実と認められないとき。
八　農地を採草放牧地にするため第三条第一項本文に掲げる権利を取得しようとする場合において、同条第二項の規定により同条第一項の許可をすることができない場合に該当すると認められるとき。
九　認定経営発展法人から第三条第一項本文に掲げる権利を取得しようとする場合（当該認定経営発展法人がその農業経営発展計画に記載する農業経営基盤強化促進法第十六条の二第二項第五号イ及びロに掲げる事項としてこれらの権利の設定又は移転について同条第一項又は同法第十六条の三第一項の認定を受けている場合を除く。）
３　第三条第六項並びに前条第二項から第五項まで及び第七項の規定は、第一項の場合について準用する。この場合において、同条第四項中「申請書が」とあるのは「申請書が、農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。）にするためこれらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を取得する行為であつて、」と、「農地を農地以外のものにする行為」とあるのは「農地又はその農地と併せて採草放牧地についてこれらの権利を取得するもの」と、同条第七項中「する行為」とあるのは「する行為又は申請に係る採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。）にする行為」と、「当該行為」とあるのは「これらの行為」と読み替えるものとする。
４　国又は都道府県等が、農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のものにするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を取得しようとする場合（第一項各号のいずれかに該当する場合を除く。）においては、国又は都道府県等と都道府県知事等との協議が成立することをもつて第一項の許可があつたものとみなす。
５　前条第九項及び第十項の規定は、都道府県知事等が前項の協議を成立させようとする場合について準用する。この場合において、同条第十項中「準用する」とあるのは、「準用する。この場合において、第四項中「申請書が」とあるのは「申請書が、農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。）にするためこれらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を取得する行為であつて、」と、「農地を農地以外のものにする行為」とあるのは「農地又はその農地と併せて採草放牧地についてこれらの権利を取得するもの」と読み替えるものとする」と読み替えるものとする。

引用元: e-Gov 法令検索

今回の記事はここまでです。

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