農地転用とは

農地転用とは、農地を農地以外に変更する際に必要な許可申請(届出)です。農地を農地以外に変更する場合は農業委員会の許可を得なければなりません。農地や農業の保護、耕作者の地位の安定を実現するために制定されたのが農地法という法律です。日本は鉱物資源が少ない国であり、古の頃から農業を生業とする人口が多いのです。農地を農地以外にするいうことは、その分だけ耕作面積が減ることになり、何の定めもなく自由に農地以外にできる状態では、農業の存続も危ぶまれます。

農地転用の種類

農地転用には種類があります。農地の所有者が変更されるかどうか、農地なのか農地以外なのかで変わるわけです。なお、農地法3条は農地のままなので転用するわけではありませんが便宜上、農地転用に含めた記述をしています。

(1)農地法3条(農地法第3条許可申請)

農地を耕作目的で売買、贈与、賃借する場合。農地のままだが所有者が変わるケースです。

(2)農地法4条(農地転用第4条許可申請・届出)

自分名義の土地を農地以外に転用。農地以外の使用目的だが所有者はそのままのケースです。市街化区域の場合は届出制です。

(3)農地法5条(農地転用第5条許可申請・届出)

他人の土地を農地以外に転用。農地以外の使用目的で所有者も変わるケースです。市街化区域の場合は届出制です。

農地転用できる土地、できない土地

農地転用には、許可の制約があります。これは4条、5条のように農地以外になる場合です。農地は、農振法という法律で区分分けされています。大きくは青地と白地です。

青地 ⇒ 原則、転用は認められません

白地 ⇒ 下記の区分によって判断されます

(1)甲種農地 ⇒ 特に良好な営農条件を備えている土地で、原則転用不可です

(2)第一種農地(乙種) ⇒ 原則転用不可です

(3)第二種農地(乙種) ⇒ 市街化が見込まれる土地。代替性の検討が必要

(4)第三種農地(乙種) ⇒ 市街化の区域など。原則、許可されます

農地転用の転用目的

農地転用の手続きである5条許可申請や4条許可申請で最も重要な事、それは「転用目的」です。許可申請をして認められるためには転用目的が現実に実現できることを証明し、その目的に正当性があることが認められなければ他の要件を満たしても不許可になります。代表的な転用目的は以下のとおりです。

住宅建築のための農地転用

農地に住宅を建築する目的です。申請には、建築する住宅の建築図面が必要で、排水計画も添付書面で明らかにしなければなりません。資力の証明は残高証明書や融資証明書を添付します。また、農地転用だけではなく都市計画法の定めもございます。長浜市の場合は、原則として500㎡未満でなければ認められません。住宅建築のための農地転用は、建築業者や不動産業者から行政書士に委任というケースが一般的です。

駐車場のための農地転用

駐車場が転用目的の場合もあります。自家用車の駐車場、月極駐車場、事業用駐車場など駐車場にも種類があります。駐車場の場合、駐車に必要なスペースと申請地の面積がマッチすることが最も重要です。例えば、自宅の敷地内に駐車スペースがあるにも関わらず、新たに駐車場を目的として農地転用5条申請をしても認められないということになります。

駐車場なら簡単に許可が下りるというわけではありません。他の転用目的と同様にすべての許可要件を満たし、書面と図面で証明しなければなりません。

資材置場のための農地転用

資材置場は、一般家庭ではなく事業用としての使用を前提とします。現状使用している資材置場では不足で、新たに資材置場として使用する土地が無ければ事業が立ち行かないということを証明しなければ認められません。

資材についての種別、量、占有面積などを明確にし、図面の添付も必要となります。資材置場の場合、売買だけではなく賃貸借での転用もあります。

太陽光発電のための農地転用

太陽光発電が転用目的の場合、先述した住宅や資材置場の場合と比較すると、必要種類も増えてハードルが高くなります。地域によっては太陽光発電だけの届出が必要な場合もあります。太陽光発電の場合、経産省認定通知を受けていなければならず、申請にはパネルレイアウトやモジュール、パワコンの資料も必要なため、太陽光発電業者から行政書士へ委任というケースが多くなります。

また、営農型の太陽光発電(ソーラーシェアリング)という方法もありますが、かなり特殊な取扱いとなるのでご相談下さい。なお、太陽光発電が転用目的の農地転用は、青地など立地上の制約が厳しく不許可となることがあります。

農地法施行令第5条(良好な営農条件を備えている農地)
法第四条第六項第一号ロの良好な営農条件を備えている農地として政令で定めるものは、次に掲げる農地とする。
一 おおむね十ヘクタール以上の規模の一団の農地の区域内にある農地
二 土地改良法(昭和二十四年法律第百九十五号)第二条第二項に規定する土地改良事業又はこれに準ずる事業で、農業用用排水施設の新設又は変更、区画整理、農地の造成その他の農林水産省令で定めるもの(以下「特定土地改良事業等」という。)の施行に係る区域内にある農地
三 傾斜、土性その他の自然的条件からみてその近傍の標準的な農地を超える生産をあげることができると認められる農地
引用元:e-Govポータル