農地法第４条・第５条について
農地を宅地や駐車場、資材置場、太陽光発電などの農地以外に変更する場合については、農業委員会の許可が必要です。この手続きを農地転用といいます。この許可を得ずに勝手に転用したり、許可は取ったが許可どおりに転用しなかった場合は原状回復などの是正指導が行われ、違反した場合は３年以下の懲役または３００万円以下（法人は１億円以下）の罰金に処される場合があります。なお、市街化区域の農地を転用する場合は許可申請ではなく届出になります。
農地法第４条と第５条の違い
農地法第４条とは
農地法第４条とは、自分名義の農地を自らが農地以外として使用するために転用する場合です。耕作をやめて太陽光発電として使用したり、農地に住宅を建築するといったような目的で使用しますが、所有者の変更がない場合の手続きです。
農地法第５条とは
農地法第５条とは、農地を農地以外の使用目的にすることですが、所有者が変わる場合の手続きです。農地をやめて宅地や太陽光発電として売買するといったようなケースです。売買だけではなく賃貸借のケースもあります。
農地転用第４条と第５条の申請者
農地転用４条の申請者
農地転用４条の申請者は申請地の所有者です。所有者の変更がない手続きが農地転用４条ですので、所有者がそのまま申請者となるわけです。
農地転用５条の申請者
農地転用５条は、所有者の変更がある手続きです。よって、申請者は旧所有者と新所有者の共同申請ということになります。申請地が共有になっており、所有者が複数名の場合はその全員です。旧所有者が「譲渡人」となり、新所有者が「譲受人」となります。申請書や委任状にも譲渡人と譲受人の双方の記名・押印が必要となります。また、許可が下りて農地転用許可通知書を受領しますが、その際も譲渡人用と譲受人用の２種類の通知を受けます。
農地の売買契約について
転用許可がなければ効力は生じない
農地転用で所有者が変わる場合は農地転用第５条許可申請（届出）であることは先述したとおりです。農地転用は１か月以上かかりますので、この間にも売買契約を締結することはよくあります。売買契約は農地の所有権移転を目的としますが、転用許可を受けなければ所有権移転の効力は生じません。
転用許可を得る前に売買契約を締結する場合、契約書に「農業委員会の必要な許可を得ることを条件として売買する」という旨の条項を記載します。これは、法律的な考え方の「転用許可を得ることを売買契約効力発生の停止条件とする」ではありません。契約書の文言は法律上当然のことを条項にして当事者同士が約定したということになるからです。
転用許可前に農地を引き渡した場合
では、農地転用許可を得る前に、売主が買主に農地を引き渡してしまった場合を考えてみましょう。もし許可申請が不許可になった場合は売主は買主に対して農地の返還を申し入れるはずです。この場合、許可を得ていないので所有権移転の効力は発生していないということになります。よって、買主は売主に農地を返還しなければなりません。
無許可で転用してしまっている場合
いろんな理由があって無許可転用になってしまっているのだと思います。農地転用の許可が必要だとは知らずにやってしまったケースも多いです。また、先代の父が無許可転用しており、相続したケースも非常に多いです。地目は田や畑といった農地ですが、先代が無許可転用をしている場合は、現況としては農地ではないわけで、その土地を売ろうとして不動産業者が確認して初めて地目が農地であることが判明するケースもあります。
無許可転用は、３年以下の懲役又は300万円以下の罰金という定めがあります。ちなみに法人の場合はこれに加えて１億円以下の罰金も課せられます。そして、その土地に関しては原状回復を命ぜられる可能性もあります。これに違反すると、行政代執行ということになってしまいますので強制的に原状回復、つまり農地に戻されて費用を請求されてしまうわけです。無許可転用はこのような罰則を受ける恐れがあります。
顛末案件の農地転用
農地のままでは売買できないので、農地以外の地目にしなければなりませ。農地以外の地目に変更する場合は、農地転用許可証が必要になるため、結局は農地転用の許可を得るところから始めなければなりません。
このような場合、現況に地目をマッチさせるために、今から事後手続きとして農地転用許可申請をします。実務としては、顛末書を作成して申請書に添付します。顛末書は記述のコツもあります。そして、農地転用の許可が出れば、晴れて農地以外の地目に変更できるわけです。この手続きは顛末案件といわれているものです。
ただし、当然ですが農地転用の許可要件を満たさない土地、転用目的では許可が出ません。ここは要注意です。顛末書を添付すれば許可が約束されるわけではなく、原状回復の可能性も残ります。
以下のリンクから行政書士かわせ事務所ホームページもご覧下さい。ホームページでは取扱業務、事務所概要、アクセス、報酬額、お問合せフォームなどもご紹介しております。
