農地を売りたい方

農地は許可なくしては売れません

農地を売りたいという方は少なくありません。耕作者が高齢になったが、後を継ぐ人がいないため非耕作地のまま放置せざるを得ず、固定資産税だけ払っているので売ってしまいたいというケースが多いです。

また、相続のご相談のなかで、農地を相続したものの、自分は滋賀県には住んでおらず農業もできないので売ってしまいたいというケースもあります。

意外にもご存じない方もいらっしゃいますが、そのままでは農地は売れません。農地を保護するために農地法という法律によって制限があるからです。では、農地を売るためにはどうすればよいでしょうか？

農地のままで売買

田や畑である農地を売買する際には許可（届出）を得なければなりません。農地を農地のままで売買して所有者が変わるケースでは農地法3条許可申請です。農地は農地法という法律で保護されており、農地を売買する際には許可が必要なのです。

また、買主（受け手）が認定農業者（いわゆる担い手）で農地が青地の場合等、要件を満たせば農地中間管理機構の農地売買等事業が利用できます。

農業委員会事務局や農政課に問合せをしてみることをおすすめします。農地を農地のまま売る場合は、なかなか難しく、条件がすべて揃うことが少ないものです。

農地のままで売るということは、その土地には手を加えずに所有者だけ変わることになります。よって、売る相手が現状で農業従事者に限られているわけです。

このケースはご近所さんである農家の人が耕作面積を増やそうとして買ってくれるケースが一般的です。売る相手を探すことになりますが、ご自身で近隣の農家の方に問い合わせたり、農協に相談することになると思われます。

農地を農地以外として売買

農地を農地以外の利用目的にして売買する場合です。これは農地転用という手続きが必要です。農地以外にする目的、いわゆる転用目的といいますが、住宅・駐車場・太陽光発電・資材置場が多いです。

また、農地は青地と白地に区分されており、青地の場合は原則として転用不可なため農振除外という手続きをしてから農地転用になります。農振除外はかなりハードルが高くとても困難です。

農地転用許可申請をしても許可が出なければ結果として農地の売買もできません。特に農地転用が必要なケースでは宅地として売買する不動産業や太陽光発電施設をして売買する太陽光発電業者が主体となって売買をすすめることになります。

担当の方（営業職の方）が農地転用について十分な知識を持ち合わせている場合は安心ですが、そうではないことも少なくありません。不安な方は専門家にまず相談してみることをおすすめします。

不動産業や太陽光発電業の担当者は農地転用の申請はできません（行政書士法違反です）ので実務知識は無くて当然なのです。売買されるなら、業務として知識を有し（勉強されているのです）、しっかりされているところをおすすめします。

許可後に施工等をし、転用目的のとおりになったら、地目を変更します。農地だったので地目は田や畑になっているはずですが、これを現況通りの宅地や雑種地といった地目にするということです。

地目が変更になったら、もう農地ではないので売買の手続きをし、土地の移転登記をします。これが農地を売る場合の大まかな流れです。

土地売買契約と農地転用許可の関係

農地転用5条の場合、所有者が変わるので売買が多くなります。土地売買ですので、一般的には土地売買契約書を作成して売買をすすめます。

では、農地転用の許可を得る前に売買契約を締結するのか、許可後に売買契約を締結するのか。当事務所への質問が時々あります。農地転用は１か月以上かかりますので、この間にも売買契約を締結することはよくあります。

売買の契約を締結せずに農地転用等に着手することは口約束につき双方ともに不安が残りますので、売買契約を締結することが先になることが自然です。

売買契約は農地の所有権移転を目的としますが、転用許可を受けなければ所有権移転の効力は生じません。

転用許可を得る前に売買契約を締結する場合、契約書に「農業委員会の必要な許可を得ることを条件として売買する」という条項を記載します。これは、法律的な考え方の「転用許可を得ることを売買契約効力発生の停止条件とする」ではありません。

契約書の文言は法律上当然のことを条項にして当事者同士が約定したということになるからです。農地売買契約書の作成も当事務所にお任せください。

農地転用許可前に農地を引き渡した場合

では、農地転用許可を得る前に、売主が買主に農地を引き渡してしまった場合を考えてみましょう。もし許可申請が不許可になった場合は売主は買主に対して農地の返還を申し入れるはずです。

この場合、許可を得ていないので所有権移転の効力は発生していないということになります。よって、買主は売主に農地を返還しなければなりません。

農地売買に必要な専門家

農地売買に関わる専門家は分業制のように業務管轄が分かれます。農地転用は行政書士、地目変更は土地家屋調査士、移転登記は司法書士です。

２～３名の専門家が関わることになります。当事務所は一般の方から直接に農地転用のご依頼をいただくこともありますし、太陽光発電業者や不動産会社をからご依頼をいただくこともありますので、どちらも対応できます。

当事務所では、土地家屋調査士、司法書士と連携していますので、ご紹介することも可能です。順序は農地転用許可申請が一番最初なので、当事務所で農地転用許可を取得し、他士業へバトンタッチいたします。

今回の記事はここまでです。

行政書士かわせ事務所は民事・刑事の書類作成や手続き、許認可の申請や届出を承ります。ご相談・ご依頼をご希望の方はホームページをご覧いただき、お電話かWEB問合せからご予約願います。