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行政書士かわせ事務所は民法・刑法に関する書類作成と許認可を承ります。滋賀県長浜市を中心に彦根市からもご利用多数、初回無料相談は時間無制限です
行政書士かわせ事務所農地は許可なくしては売れない
農地を売りたいという方は少なくありません。後を継ぐ人がいないため非耕作地のまま放置せざるを得ず、固定資産税だけ払っているケースも散見されます。
また、相続のご相談のなかで、農地を相続したものの、自分は滋賀県には住んでおらず農業もできないので売ってしまいたいというケースもあります。
意外にもご存じない方もいらっしゃいますが、そのままでは農地は売れません。農地を保護するために農地法という法律によって制限があるからです。
農地のままで売買
田や畑などの農地を、農地のまま耕作目的で売買する場合は、原則として農地法第3条の許可が必要です。農業委員会の許可を受けなければ、売買による所有権移転の効力は生じません。
また、農地や買主が一定の要件を満たす場合は、農地中間管理機構の農地売買等事業を利用できることがあります。
滋賀県では、認定農業者、認定就農者などの担い手のほか、地域計画において「農業を担う者」として位置付けられた者も対象となる場合があります。
農業委員会事務局や農政課に問合せをしてみることをおすすめします。農地を農地のまま売る場合は、最大のネックは買い手を見つけることです。
農地を農地以外として売買
農地を農地以外の利用目的にして売買する場合です。これは農地転用という手続きが必要です。農地以外にする目的、いわゆる転用目的といいますが、住宅・駐車場・太陽光発電・資材置場が多いです。
農用地区域内の農地、いわゆる「青地」は原則としてそのまま農地転用することができません。
農業以外の用途に利用するためには、まず農用地区域から除外する農振除外の手続が必要となる場合があります。農振除外には法定の要件があり、これを満たさなければ除外することはできません。
土地売買契約と転用許可の関係
農地転用5条の場合、所有者が変わるので売買が多くなります。土地売買ですので、一般的には土地売買契約書を作成して売買をすすめていきます。
では、農地転用の許可を得る前に売買契約を締結するのか、許可後に売買契約を締結するのか。当事務所への質問が時々あります。
売買の契約を締結せずに農地転用等に着手することは口約束につき双方ともに不安が残りますので、売買契約を締結することが先になることが自然です。
手続きによっては、申請の際に売買契約書の写しを提出しなければならないこともあります。 売買契約は農地の所有権移転を目的としますが、許可を受けなければ所有権移転の法的効力は生じません。
転用許可を得る前に売買契約を締結する場合、契約書に「必要な許可を得ることを条件として売買する」という条項を記載します。
これは、法律的な考え方の「転用許可を得ることを売買契約効力発生の停止条件とする」ではありません。なお、農地売買契約書の作成も当事務所にお任せいただけます。
転用許可前に農地を引き渡した場合
では、農地転用許可を得る前に、売主が買主に農地を引き渡してしまった場合を考えてみましょう。もし許可申請が不許可になった場合は売主は買主に対して農地の返還を申し入れるはずです。
農地法第5条の許可を受ける前は、売買契約を締結して代金を支払い、土地の引渡しを受けていたとしても、農地の所有権移転の効力は生じません。
許可を受けられず売買契約の目的を達成できなくなった場合は、契約の解除や原状回復等の処理が必要となり、買主が土地を返還しなければならないことがあります。
このため、許可前の土地引渡しや代金決済については、契約書で取扱いを明確にしておくことが重要です。
農地売買に必要な専門家
農地売買に関わる専門家は業務の管轄が分かれています。農地転用を伴う売買では、行政書士が農地法第5条の許可申請を行います。
許可後の所有権移転登記は司法書士、実際に転用工事が完了して土地の現況が農地以外となった後の地目変更登記は土地家屋調査士が担当するのが一般的です。
具体的な登記や決済の順序は契約内容や転用計画によって異なるため、行政書士・司法書士・土地家屋調査士が連携して進めます。
長浜市の農地ニーズマッチング支援事業
長浜市では、貸したい・売りたい農地を長浜市地図情報の「ながはまっぷ」で公開し、借りたい・買いたい希望者とのマッチングを支援しています。
所有する農地を「貸付・売払希望農地」として登録する場合は、「農地情報登録申請書」を長浜市農業委員会事務局へ提出します。
登録された農地は「ながはまっぷ」で公開され、借受け・買受けを希望する人が現れた場合は、農業委員会事務局から所有者へ利用希望者の情報が通知されます。
その後の売買価格や貸借条件などの交渉は当事者間で行い、農業委員会は契約条件の交渉には関与しません。
なお、農業委員会は契約条件や交渉などには一切関与しません。 農地を貸したい、売りたいといっても借り手や買い手を見つけるのは個人では非常に困難です。
不動産業者に依頼しても農地を扱っている業者は多くないのでこちらも困難です。このような支援事業が軌道に乗れば（買い取りたい業者も見ます）、すごく助かると思われます。
なお、時々問合せがあるのですが、当事務所に対して「農地を買い取ってくれ」と言われますが、不動産業者ではありません。農地に関する手続きの代行が業務です。
農地法
（農地又は採草放牧地の権利移動の制限） 第三条
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合及び第五条第一項本文に規定する場合は、この限りでない。 （以下省略）引用元: e-Gov 法令検索
今回の記事はここまでです。
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