農地転用は農地以外の目的にすること
田や畑として利用している農地を、農地以外の利用目的とするためには農業委員会の許可が必要です。農地転用の手続きは様々な要件を満たさなければならないことや、申請のための書類に加えて図面も添付しなければならず、簡単な手続きではありません。要件を満たすために最も重要なことは、転用目的が認められるかということです。
農地転用の転用目的は、太陽光発電、駐車場、資材置き場などが多いですが、今回は住宅建築のために宅地へ農地転用をするケースについてご紹介します。宅地への農地転用の場合、まず確認しなければならないことは、敷地の面積（地積）です。計画に対して広すぎる地積の場合、部分転用の可能性があるので要注意です。
後で記述する農地転用５条許可申請の必要書類のなかに土地利用計画図という図面があります。これには申請の転用目的がわかるように利用計画を記載します。例えば、申請地が300㎡で、自宅面積が100㎡だとすると、申請地の半分である150㎡で足りるので部分転用にしなさいといわれる可能性があると言うことです。
農地転用の申請の区分
農地転用には種類があります。住宅建築が転用目的の場合、土地所有者本人が所有者となって住宅を建築する場合は農地転用４条です。例えば、畑をやめてそこに平屋の住宅を建築して離れとして利用するようなケースです。一方、他人へ売買などにより所有者が移転する場合は農地転用５条です。例えば、敷地内に結婚した息子さんが住む住宅を建築し、土地文筆をして息子さんが所有者になるようなケースです。
また、都市計画区域による区分もあります。市街化区域の場合は許可申請ではなく届出です。市街化区域ではない場合は許可申請になります。よって、農地転用４条許可申請、農地転用４条届出、農地転用５条許可申請、農地転用５条届出の４種類ある手続きのいずれかになります。
宅地が転用目的の農地転用必要書類（５条許可申請・長浜市の場合）
- 農地転用許可申請書
- 転用事由の詳細説明書
- 全部事項証明書（６か月以内のもの）
- 位置図（2,500分の１）
- 土地利用計画図（申請地の利用計画）
- 公図の写し
- 被害防除に関する説明書
- 工事見積書
- 資金証明書
- 平面図・立面図・構造図・縦横断図
２．転用事由の詳細説明書は、転用しなければならない事由を記載します。そもそも転用はできませんが原則なのです。住宅を建築するに至った理由をしっかり記載します。５．土地利用計画図は隣接農地への影響の可能性と利用計画を記載します。100分の１～150分の１の縮尺で、建物の位置も正確に記載し、利用計画が明確にわかるように作成しなければなりません。農地転用の必要書類の中でもコツが必要なものです。給水・排水についても流れの方向を示して記載します。
６．公図の写しには申請地はもちろん、隣接地には所有者、地目、地積をすべて記入します里道や水路は色分けをしておく必要があります。７．周辺農地における営農への被害防除に関する説明書は、申請地に隣接する農地の所有者や自治会長に農地転用の説明をし、意見の有無を記入します。従来この書類は隣地者承諾書でしたが、国からの通達を受けて変更されていますが、押印が不要になっただけで手間はかわりません。国が意図するところではないと思われます。
10．平面図・立面図は建築会社に図面をもらって添付します。つまり、いずれ住宅を建築するからという理由では到底認められないということです。また、構造図は擁壁や排水路を施工する場合、縦横断図は縦方向と横方向の断面図を作成します。高低差や傾斜がわかるようなものが必要です。
これらの他にも土地改良区意見書など、状況によってはさらに必要となる書類もあります。
開発許可について
市街化区域の場合、1,000平方メートル以上（道路を区域内に配置するものについては500平方メートル以上）の地積の場合は開発許可が必要です。建築会社に相談しましょう。市街化調整区域の場合はすべての規模で開発許可が必要、非線引き地域の場合は市街化区域と同様、都市計画区域外の場合は１万平方メートル以上です。開発許可は農業委員会事務局ではなく都市計画課にご相談ください。なお、長浜市は住宅建築目的の場合、500㎡未満ではなければ農地転用はできないとされています。
「宅地造成のみ」が目的の転用
宅地造成のみの転用は認められませんが、以下のすべての要件を満たせば許可申請は可能です。
- 農地転用事業者と土地購入者が売買契約を締結し、農地転用事業者または指定の建設業者と土地購入者とが、建設する住宅についておおむね３か月以内に建築請負契約締結をすることを約すること
- 上記①の一定期間内に建築請負契約を締結しなかった場合には、当該土地を対象とした売買契約が解除されることが当事者間の契約書に明記されていること
- 農地転用事業者は、すべてを販売することができないと判断した場合、自ら残余の土地に住宅を建設すること
申請書に上記のことを記載し、代表的な建物の面積や位置を表示する図面、農地転用事業者と土地購入者との間の売買契約書案を添付します。
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