農地転用が不要な場合–滋賀県の行政書士かわせ事務所

農地の定義

農地法では、農地とは耕作の目的に供される土地のこととされています。採草放牧地は農地以外の土地で主として耕作又は養畜の事業のための採草・家畜の放牧の目的に供されるものです。

注意しなければならないのは、登記簿上の地目が田や畑といった農地だということのみで農地になるわけではないことです。その土地の現況によって判断されるのです。

いわゆる家庭菜園は、その敷地の一部だけなので農地ではないといえます。その一筆すべてで耕作するなら農地となります。

農地法の許可や届出

農地は農地法によって保護されています。農地を他人に売買する場合や、農地を宅地にしたりする場合（農地転用）には、以下のように農地法の許可や届出が必要です。

1. 農地のままで他人の所有に
   農地を農地のままで所有者が変わる場合には農地法３条許可申請が必要
2. 農地を農地以外にするが所有は自分のまま
   農地を農地以外にする場合でも所有者が自分のままなら農地転用４条許可申請（市街化区域内なら届出）が必要
3. 農地を農地以外にして所有が他人になる
   農地を農地以外にして所有者が変わる場合には農地転用５条許可申請（市街化区域内なら届出）が必要

農地法の許可の要否

農地法の許可が必要な場合と不要な場合をまとめますと、以下のようになります。

権利の移転（所有者の変更）が無い場合の許可の要否

• 農地から宅地へ⇒農地転用４条許可が必要
• 農地から採草放牧地へ⇒農地転用４条許可が必要
• 採草放牧地から宅地へ⇒規制はありません
• 採草放牧地から農地へ⇒規制はありません
• 田から畑へ⇒規制はありません
• 山林から農地へ⇒規制はありません

権利の移転（所有者の変更）がある場合の許可の要否

• 農地から宅地へ⇒農地転用５条許可が必要
• 農地から採草放牧地へ⇒農地転用５条許可が必要
• 採草放牧地から宅地へ⇒農地転用５条許可が必要
• 採草放牧地から農地へ⇒農地法３条許可が必要
• 田から畑へ⇒農地法３条許可が必要
• 山林から農地へ⇒規制はありません

農地法の許可が不要な場合

農地法には例外とされる規定があります。ここでは例として許可が不要となる場合をご紹介しておきます。農地法はローカルルールがとても多いので、ご自身で実施される際は、事前に管轄の農業委員会事務局に相談することを推奨します。

自己転用で農地保全や利用増進のための場合

自らの耕作に供する他の農地の保全もしくは利用の増進のために転用する場合には許可は不要とされます。面積が2アール以上も許可は不要です。

認められるケースとしては、農道、かんがい排水設備、農業用の用排水路、ため池、防風林、土留工、階段工、防護柵などです。

自己転用で２アール未満の農業用施設にする場合

２アール未満（200㎡未満）の農地を、その方の農作物の育成、養畜の事業のための農業用施設として転用する場合です。

例としては、温室、畜舎、堆肥舎、種苗の貯蔵施設、農機具の収納施設、農業用倉庫、トラクター等の車庫です。

ただし、この場合でも法施行規則に規定する農業用施設への農地転用届出が必要となります。この届出に必要書類は以下のとおりです。農地転用に近い内容の書類が必要で、簡単とは言えません。

• 様式第１号届出書
  被害防除施設の概要も記載する必要があります
• 位置図
• 土地登記簿謄本
• 公図の写し
  届出地、隣接地の面積・地目・所有者を記載したもの
• 土地利用計画図
  排水状況も記入します
• 断面図
• 構造図
• 建物の平面図、立面図
  ※農業用倉庫など建築物を伴う場合
• 周辺農地における営農への被害防除に関する説明書
• 土地改良区との協議が成立したことを証する書類
  ※土地改良区受益地の場合
• 農業用施設用地であることを証する書類
  ※農用地区域の場合。農業振興課への農振除外の軽微変更申出が必要

公共の目的である転用の場合

公共的な転用の場合ですが、例外中の例外であり一般的ではありません。代表例としては、国・都道府県・指定市町村・地方公共団体が学校、社会福祉施設、病院などを設置するときや、特定の機関が道路やダム、鉄道、空港などの施設を建設するときです。

また、土地収用法、土地改良法、土地区画整理法などの法令に根拠がある場合も該当します。

農地の時効取得

取得時効を援用して農地を取得するケースです。農地法３条許可申請をせずに、新たな所有者へ移転登記することです。登記は司法書士の管轄業務ですのでご相談は農地法に詳しい司法書士へ。

取得時効の要件は、平穏かつ公然に他人の物を20年以上占有することです。占有開始時において善意・無過失であれば、必要な占有期間が10年以上に短縮されます。

所有の意思をもってする占有を自主占有、所有の意思がない占有は他主占有といい、時効取得のため
には自主占有である必要があります。

所有の意思の有無は、自分で主張すればいいというわけではなく、外形的客観的に判断されるものです。売買や贈与なら、その契約が無効だったとしても自主占有とされますが、賃貸借や使用貸借の場合は、所有権が他人にある前提なので他主占有とされます。

例えば、農地法の許可が無くても、売買契約を締結して買主が代金を支払い、農地の引き渡しを受けている場合は、所有の意思をもって占有を開始したといえます。（契約書や領収書は必要です）

また、善意・無過失とは、占有開始時点で自分が所有者であることを信じ、信じたことに落ち度がないことです。農地法の許可が無い場合は有過失とされます。よって、農地の時効取得は原則的に10年以上ではなく20年以上が必要となります。

売主と買主が合意した場合、共同申請という形で移転登記します。法務局は農業委員会と連携をし、農業委員会は他主占有の可能性や紛争性の有無などを調査して問題が無ければ答申します。

今回の記事はここまでです。

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