農地を売りたい方–滋賀県の行政書士ブログ

農地は許可なくしては売れません

農地を売りたいという方は少なくありません。耕作者が高齢になったが、後を継ぐ人がいないため非耕作地のまま放置せざるを得ず、固定資産税だけ払っているので売ってしまいたいというケースが多いです。

また、相続のご相談のなかで、農地を相続したものの、自分は滋賀県には住んでおらず農業もできないので売ってしまいたいというケースもあります。

意外にもご存じない方もいらっしゃいますが、そのままでは農地は売れません。農地を保護するために農地法という法律によって制限があるからです。では、農地を売るためにはどうすればよいでしょうか？

農地のままで売買

田や畑である農地を売買する際には許可（届出）を得なければなりません。農地を農地のままで売買して所有者が変わるケースでは農地法3条許可申請です。農地は農地法という法律で保護されており、農地を売買する際には許可が必要なのです。

また、買主（受け手）が認定農業者（いわゆる担い手）で農地が青地の場合等、要件を満たせば農地中間管理機構の農地売買等事業が利用できる可能性があります。

農業委員会事務局や農政課に問合せをしてみることをおすすめします。農地を農地のまま売る場合は、なかなか難しく、条件がすべて揃うことが少ないものです。

農地のままで売るということは、その土地には手を加えずに所有者だけ変わることになります。よって、売る相手が現状で農業従事者に限られているわけです。

このケースはご近所さんである農家の人が耕作面積を増やそうとして買ってくれるケースが一般的です。売る相手を探すことになりますが、ご自身で近隣の農家の方に問い合わせたり、農協に相談することになると思われます。

農地を農地以外として売買

農地を農地以外の利用目的にして売買する場合です。これは農地転用という手続きが必要です。農地以外にする目的、いわゆる転用目的といいますが、住宅・駐車場・太陽光発電・資材置場が多いです。

また、農地は青地と白地に区分されており、青地の場合は原則として転用不可なため農振除外という手続きをしてから農地転用になります。農振除外はかなりハードルが高くとても困難です。

農地転用許可申請をしても許可が出なければ結果として農地の売買もできません。特に農地転用が必要なケースでは宅地として売買する不動産業や太陽光発電施設をして売買する太陽光発電業者が主体となって売買をすすめることになります。

担当の方（営業職の方）が農地転用について十分な知識を持ち合わせている場合は安心ですが、そうではないことも少なくありません。不安な方は専門家にまず相談してみることをおすすめします。

不動産業や太陽光発電業の担当者は農地転用の申請はできません（行政書士法違反です）ので、実務知識は無くて当然なのです。売買されるなら、業務として知識を有し（勉強されているのです）、しっかりされているところをおすすめします。

土地売買契約と農地転用許可の関係

農地転用5条の場合、所有者が変わるので売買が多くなります。土地売買ですので、一般的には土地売買契約書を作成して売買をすすめていきます。

では、農地転用の許可を得る前に売買契約を締結するのか、許可後に売買契約を締結するのか。当事務所への質問が時々あります。

売買の契約を締結せずに農地転用等に着手することは口約束につき双方ともに不安が残りますので、売買契約を締結することが先になることが自然です。手続きによっては、申請の際に売買契約書の写しを提出しなければならないこともあります。

売買契約は農地の所有権移転を目的としますが、転用許可を受けなければ所有権移転の法的効力は生じません。

転用許可を得る前に売買契約を締結する場合、契約書に「必要な許可を得ることを条件として売買する」という条項を記載します。これは、法律的な考え方の「転用許可を得ることを売買契約効力発生の停止条件とする」ではありません。

契約書の文言は法律上当然のことを条項にして当事者同士が約定したということになるからです。農地売買契約書の作成も当事務所にお任せください。

農地転用許可前に農地を引き渡した場合

では、農地転用許可を得る前に、売主が買主に農地を引き渡してしまった場合を考えてみましょう。もし許可申請が不許可になった場合は売主は買主に対して農地の返還を申し入れるはずです。

この場合、許可を得ていないので所有権移転の効力は発生していないということになります。よって、買主は売主に農地を返還しなければなりません。

農地売買に必要な専門家

農地売買に関わる専門家は分業制のように業務管轄が分かれます。農地転用は行政書士、地目変更は土地家屋調査士、移転登記は司法書士です。

２～３名の専門家が関わることになります。当事務所は一般の方から直接に農地転用のご依頼をいただくこともありますし、太陽光発電業者や不動産会社をからご依頼をいただくこともありますので、どちらも対応できます。

当事務所では、土地家屋調査士、司法書士と連携していますので、ご紹介することも可能です。順序は農地転用許可申請が一番最初なので、当事務所で農地転用許可を取得し、他士業へバトンタッチいたします。

長浜市は「農地ニーズマッチング支援事業」も利用できる

長浜市では、貸したい・売りたい農地を長浜市地図情報の「ながはまっぷ」で公開し、借りたい・買いたい希望者とのマッチングを支援しています。

所有している農地を貸付・売払希望農地として農業委員会事務局に対して申請し、希望者があれば農業委員会から通知があります。なお、農業委員会は契約条件や交渉などには一切関与しません。

農地を貸したい、売りたいといっても借り手や買い手を見つけるのは個人では非常に困難ですし、不動産業者に依頼しても農地なのでこちらも困難です。このような支援事業が軌道に乗れば（買い取りたい業者も見ます）、すごく助かると思われます。

農地法
（農地又は採草放牧地の権利移動の制限）
第三条　農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合及び第五条第一項本文に規定する場合は、この限りでない。
一　第四十六条第一項又は第四十七条の規定によつて所有権が移転される場合
二　削除
三　第三十七条から第四十条までの規定によつて農地中間管理権（農地中間管理事業の推進に関する法律第二条第五項に規定する農地中間管理権をいう。以下同じ。）が設定される場合
四　第四十一条の規定によつて同条第一項に規定する利用権が設定される場合
五　これらの権利を取得する者が国又は都道府県である場合
六　土地改良法（昭和二十四年法律第百九十五号）、農業振興地域の整備に関する法律（昭和四十四年法律第五十八号）、集落地域整備法（昭和六十二年法律第六十三号）又は市民農園整備促進法（平成二年法律第四十四号）による交換分合によつてこれらの権利が設定され、又は移転される場合
七　農地中間管理事業の推進に関する法律第十八条第七項の規定による公告があつた農用地利用集積等促進計画の定めるところによつて同条第一項の権利が設定され、又は移転される場合
八　特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律（平成五年法律第七十二号）第九条第一項の規定による公告があつた所有権移転等促進計画の定めるところによつて同法第二条第三項第三号の権利が設定され、又は移転される場合
九　農山漁村の活性化のための定住等及び地域間交流の促進に関する法律（平成十九年法律第四十八号）第九条第一項の規定による公告があつた所有権移転等促進計画の定めるところによつて同法第五条第十項の権利が設定され、又は移転される場合
九の二　農林漁業の健全な発展と調和のとれた再生可能エネルギー電気の発電の促進に関する法律（平成二十五年法律第八十一号）第十七条の規定による公告があつた所有権移転等促進計画の定めるところによつて同法第五条第四項の権利が設定され、又は移転される場合
十　民事調停法（昭和二十六年法律第二百二十二号）による農事調停によつてこれらの権利が設定され、又は移転される場合
十一　土地収用法（昭和二十六年法律第二百十九号）その他の法律によつて農地若しくは採草放牧地又はこれらに関する権利が収用され、又は使用される場合
十二　遺産の分割、民法（明治二十九年法律第八十九号）第七百六十八条第二項（同法第七百四十九条及び第七百七十一条において準用する場合を含む。）の規定による財産の分与に関する裁判若しくは調停又は同法第九百五十八条の二の規定による相続財産の分与に関する裁判によつてこれらの権利が設定され、又は移転される場合
十三　農地中間管理機構が、農林水産省令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農業経営基盤強化促進法第七条第一号に掲げる事業の実施によりこれらの権利を取得する場合
十四　農業協同組合法第十条第三項の信託の引受けの事業又は農業経営基盤強化促進法第七条第二号に掲げる事業（以下これらを「信託事業」という。）を行う農業協同組合又は農地中間管理機構が信託事業による信託の引受けにより所有権を取得する場合及び当該信託の終了によりその委託者又はその一般承継人が所有権を取得する場合
十四の二　農地中間管理機構が、農林水産省令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地中間管理事業（農地中間管理事業の推進に関する法律第二条第三項に規定する農地中間管理事業をいう。以下同じ。）の実施により農地中間管理権又は経営受託権（同法第八条第三項第三号ロに規定する経営受託権をいう。）を取得する場合
十四の三　農地中間管理機構が引き受けた農地貸付信託（農地中間管理事業の推進に関する法律第二条第五項第二号に規定する農地貸付信託をいう。）の終了によりその委託者又はその一般承継人が所有権を取得する場合
十五　地方自治法（昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十九第一項の指定都市（以下単に「指定都市」という。）が古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法（昭和四十一年法律第一号）第二十条の規定に基づいてする同法第十二条第一項の規定による買入れによつて所有権を取得する場合
十六　その他農林水産省令で定める場合
２　前項の許可は、次の各号のいずれかに該当する場合には、することができない。ただし、民法第二百六十九条の二第一項の地上権又はこれと内容を同じくするその他の権利が設定され、又は移転されるとき、農業協同組合法第十条第二項に規定する事業を行う農業協同組合又は農業協同組合連合会が農地又は採草放牧地の所有者から同項の委託を受けることにより第一号に掲げる権利が取得されることとなるとき、同法第十一条の五十第一項第一号に掲げる場合において農業協同組合又は農業協同組合連合会が使用貸借による権利又は賃借権を取得するとき、並びに第一号、第二号及び第四号に掲げる場合において政令で定める相当の事由があるときは、この限りでない。
一　所有権、地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を取得しようとする者又はその世帯員等の耕作又は養畜の事業に必要な機械の所有の状況、農作業に従事する者の数及び配置の状況、この法律その他の農業に関する法令の遵守の状況等からみて、これらの者がその取得後において耕作又は養畜の事業に供すべき農地及び採草放牧地の全てを効率的に利用して耕作又は養畜の事業を行うと認められない場合
二　農地所有適格法人以外の法人が前号に掲げる権利を取得しようとする場合
二の二　農業経営基盤強化促進法第十六条の三第一項に規定する認定経営発展法人（第五条第二項第九号において単に「認定経営発展法人」という。）から第一号に掲げる権利を取得しようとする場合（当該認定経営発展法人がその農業経営発展計画（同法第十六条の二第一項に規定する農業経営発展計画をいう。第五条第二項第九号において同じ。）に記載する同法第十六条の二第二項第五号イ及びロに掲げる事項としてこれらの権利の設定又は移転について同条第一項又は同法第十六条の三第一項の認定を受けている場合を除く。）
三　信託の引受けにより第一号に掲げる権利が取得される場合
四　第一号に掲げる権利を取得しようとする者（農地所有適格法人を除く。）又はその世帯員等がその取得後において行う耕作又は養畜の事業に必要な農作業に常時従事すると認められない場合
五　農地又は採草放牧地につき所有権以外の権原に基づいて耕作又は養畜の事業を行う者がその土地を貸し付け、又は質入れしようとする場合（当該事業を行う者又はその世帯員等の死亡又は第二条第二項各号に掲げる事由によりその土地について耕作、採草又は家畜の放牧をすることができないため一時貸し付けようとする場合、当該事業を行う者がその土地をその世帯員等に貸し付けようとする場合、その土地を水田裏作（田において稲を通常栽培する期間以外の期間稲以外の作物を栽培することをいう。以下同じ。）の目的に供するため貸し付けようとする場合及び農地所有適格法人の常時従事者たる構成員がその土地をその法人に貸し付けようとする場合を除く。）
六　第一号に掲げる権利を取得しようとする者又はその世帯員等がその取得後において行う耕作又は養畜の事業の内容並びにその農地又は採草放牧地の位置及び規模からみて、農地の集団化、農作業の効率化その他周辺の地域における農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる場合
３　農業委員会は、農地又は採草放牧地について使用貸借による権利又は賃借権が設定される場合において、次に掲げる要件の全てを満たすときは、前項（第二号及び第四号に係る部分に限る。）の規定にかかわらず、第一項の許可をすることができる。
一　これらの権利を取得しようとする者がその取得後においてその農地又は採草放牧地を適正に利用していないと認められる場合に使用貸借又は賃貸借の解除をする旨の条件が書面による契約において付されていること。
二　これらの権利を取得しようとする者が地域の農業における他の農業者との適切な役割分担の下に継続的かつ安定的に農業経営を行うと見込まれること。
三　これらの権利を取得しようとする者が法人である場合にあつては、その法人の業務を執行する役員又は農林水産省令で定める使用人（次条第一項第三号において「業務執行役員等」という。）のうち、一人以上の者がその法人の行う耕作又は養畜の事業に常時従事すると認められること。
４　農業委員会は、前項の規定により第一項の許可をしようとするときは、あらかじめ、その旨を市町村長に通知するものとする。この場合において、当該通知を受けた市町村長は、市町村の区域における農地又は採草放牧地の農業上の適正かつ総合的な利用を確保する見地から必要があると認めるときは、意見を述べることができる。
５　第一項の許可は、条件をつけてすることができる。
６　第一項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。

引用元: e-Gov 法令検索

今回の記事はここまでです。

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