オーバーローン住宅の財産分与–滋賀県の行政書士かわせ事務所

財産分与の対象財産に自宅があるとき

財産分与とは、婚姻中に夫婦が築いた財産を分け合うことです。分与割合は原則的に２分の１です。協議離婚の場合は柔軟に決めることができます。

財産は、以下のように共有財産と特有財産に区別しますが、財産分与の対象となるのは共有財産です。特有財産は財産分与の対象にはなりません。

• 共有財産
  婚姻中に築いた財産です。バイトや副業収入も共有財産です。夫婦が協力して取得した財産なので、夫婦のいずれかの名義でも共有財産です（自動車がその例）
• 特有財産
  婚姻前から各自が所有していたもの、婚姻中に一方が相続したり贈与を受けた物、また個人で使用する衣類などの日用品、会社の財産などです

自宅が共有財産の場合には財産分与の対象となります。自宅は土地と建物の不動産です。２分の１ルールとはいえ、真っ二つにするわけではありませんので、他の財産と一緒に考えます。

なお、当記事では不動産登記名義とローン名義は夫、離婚後に居住するのは妻という前提で記述しています。もちろん逆の場合もありますが、比較的多いパターンにさせていただきます。

自宅の財産分与の方法

自宅を財産分与する方法としてはざっくり以下のとおりです。すでに支払いが完済している場合や、ローン中でもアンダーローン（売却すればプラスになる）の場合は比較的わかりやすいです。

1. 相手方に貸借する
   離婚後に妻が賃貸借（家賃を支払う）や使用貸借（無償で居住する）で夫から借りて居住するケース。妻の所有になるわけではないので時限措置として利用することが多いです
2. 自宅を売却する
   売却益を財産分与します。現金化すると分与しやすくなりますので現預金に含めて分けます
3. 賃貸物件に居住の場合
   当記事では割愛します
4. 財産分与として不動産を分与する
   妻が自宅の分与を受けて居住します

ローンが完済していれば、そのまま妻へ分与して登記すれば所有権移転できます。登記が共有の場合は夫の持分のすべてを妻へ分与します。

ローン中でもアンダーローンの場合は、売却するとプラスになるので、通算説に従い、積極財産と消極財産を通算して対象財産とするのが一般的です。

最も問題なのはローン中でオーバーローンの場合です。オーバーローンは売却してもマイナスとなる場合です。ローン残債額によるところが大きいです。

オーバーローン住宅の財産分与

オーバーローン住宅のみが共有財産の場合は財産分与自体が無しになります。売却してもマイナスなので資産価値が無いからです。なお、勝手に売却をすることはできません。ローン中なので抵当権がついており、債権者に任意売却の相談をして指示に従います。

オーバーローン住宅を妻に分与して、妻が居住する方法は以下のとおりです。実務としてはこれらの方法のいずれかで、そしてヒアリングをした結果と希望を考慮してここからかなりの工夫をします。

1. 併存的債務引受け
   夫が単独でローン名義人となっている場合に、妻も債務者として加わる方法です。事前に債権者の承諾が必要です
2. 免責的債務引受け
   夫と妻がローンの連帯債務者になっている場合に、一方がローン残債のすべてを引き受ける方法です。事前に債権者の承諾が必要です
3. 履行引受け
   夫名義のローンの履行を離婚後は妻が引き受けます。夫と妻の合意で成立し、債権者の承諾は不要です。具体的スキームを記載しない離婚協議書は非推奨です
4. ローン借り換え
   妻が新たに住宅ローンを組み、夫名義のローンを消滅させます。ハードルはとても高いです
5. 完済条件付き分与
   履行引受けの応用と考えられます。妻がローンの負担をし、完済した時点で移転登記します

離婚協議書に記載するときの問題点

不動産の財産分与は、離婚届を提出したあと（離婚成立後）に行います。この時点では夫婦ではなく他人になっているので、法で定められた夫婦間の扶養義務などは外れていることになります。

よって、離婚後に実際に財産分与の手続き等をするにあたっては、離婚前に作成した離婚協議書が夫婦間の合意を証する唯一の書面ということになります。

以下に、問題となる点の例を挙げておきます。自身のケースではどれぐらい大変なのかをざっくりでも結構なので把握しておくことも重要です。

1. オーバーローン住宅は、債権者の承諾なしに勝手に売却はできません
2. ローン中の住宅を勝手に妻へ移転登記をすると残債を一括請求されます
3. オーバーローン住宅の他にプラス財産が無ければ財産分与は無しになります
4. 妻が連帯保証人の場合、離婚しても連帯保証人のままになります
5. 妻が居住して夫がローンの負担をする場合、支払いが滞ると差押え・競売になってしまう
6. 妻によるローン借り換えは収入要件のハードルが非常に高い
7. 裁判所の手続きを利用すると、夫婦双方が納得できない結末を迎える恐れがあります
8. 離婚訴訟では免責的・併存的債務引受けの判決はでません。判決効力は債権者には及びません
9. 共有物分割請求訴訟も考えられますが、代償金を支払えなければやっぱり競売です
10. 貸借による妻の居住は、一生涯住める保証がなく現実的ではない

オーバーローン住宅が財産分与の対象財産に含まれる場合は、離婚協議書に具体的なスキームがわかるような記載をする必要がありとても困難です。ネット検索したぐらいではどうにもならないのが現実です。

当事務所に離婚協議書の作成をご依頼いただいた場合、これらの問題点をクリアし、一歩先を考えた工夫を施し、出来る限り具体的に記載するよう努めます。

今回の記事はここまでです。

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